Земельный участок выделен а договор аренды не оформлен


Договор аренды земельного участка

В прошлом номере "БА" была опубликована статья Людмилы Наумовой "Нежилые помещения как предмет ипотеки", в которой автор анализировала последствия неопределенности в вопросе о правовом статусе нежилых помещений и рассказала об особенностях ипотеки спорного имущества. В публикуемом ниже материале рассматриваются особенности аренды и приобретения в собственность земельных участков при ипотеке расположенных на них нежилых помещений.

ВС объяснил, когда власти не продлят организации арендное соглашение земли

О необходимости залога земельного участка или права его аренды при ипотеке нежилых помещений Одним из основных вопросов, возникающих при ипотеке нежилых помещений, является вопрос, передается ли при залоге в ипотеку право аренды земельного участка или земельный участок, функционально обслуживающий закладываемый объект недвижимости?

В соответствии со ст. N 102-ФЗ в ред. Но в данных статьях речь идет об ипотеке зданий. А если речь идет об ипотеке помещений в здании, применимы ли тогда данные нормы законов? Обратимся к судебной практике.

Заключен договор о залоге нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже здания.

Также рекомендуем:
Приобретение прав на земельные участки земельное право

Земельный участок, предназначенный для использования территории под эксплуатацию части здания, находился в аренде у залогодателя согласно договору аренды, однако право аренды на него не было предметом залога по договору о залоге спорного нежилого помещения. Признавая договор о залоге спорного помещения недействительным, суд обоснованно применил п. В данном деле речь шла о пристроенных помещениях, которые могли быть выделены как самостоятельные объекты недвижимости вместе с земельными участками, функционально обеспечивающими именно данные объекты.

Но из Постановления это не следует. Приведем еще несколько примеров. Комитет по земельным ресурсам и землеустройству своим письмом подтвердил, что выделение в натуре земельного участка, соответствующего данной доле, не представляется возможным. В регистрации договора ипотеки было отказано на том основании, что согласно ст.

Права на участок при ипотеке помещений

Кроме того, регистрирующий орган счел, что, исходя из буквального толкования ст. При ипотеке помещения - вторичного объекта недвижимости одновременной ипотеки земельного участка его части, функционально обеспечивающей закладываемый объект не требуется.

Отказ был обжалован в суд. Решением суда данный отказ был признан незаконным. При этом судом было указано, что нормы, установленные п.

Продление договора аренды земли под застройку

Следовательно, доля земельного участка была правомерно включена в предмет договора, поскольку в земельный участок выделен а договор аренды не оформлен случае договор является ничтожным в силу ст. ВАС РФ отказано в принесении протеста в связи с отсутствием оснований. Еще одно дело, в котором говорится об обязательности одновременной ипотеки помещений и земельного участка.

Решением суда договор залога нежилых помещений без одновременной ипотеки земельного участка либо части земельного участка, функционально обеспечивающей закладываемые объекты, был признан не соответствующим требованиям п. Законность и обоснованность настоящего решения была подтверждена апелляционной и кассационной инстанциями, оно оставлено без изменения, а жалобы ответчика - без удовлетворения.

При этом суды исходили из того, что помещение является частью здания, а поэтому на него как на часть здания распространяются нормы правового режима зданий, сооружений. Право участника общей долевой собственности на долю, даже не выделенную в натуре в земельном участке, следует из ст. ФАС ЗСО, отменяя решение суда первой инстанции о признании недействительным договора ипотеки нежилых помещений, заложенных без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, отметил следующее: Заметим, что все эти постановления были приняты до введения в действие ЗК РФ, в соответствии со ст.

Если собственниками здания являются несколько лиц либо если одним лицам помещения в здании принадлежат на праве собственности, а другим - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то договор аренды земельного участка под зданием должен заключаться как договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, после введения в действие ЗК РФ становится больше оснований для утверждения о том, что залог нежилых помещений допустим только с одновременной ипотекой доли в праве собственности если участок находится в собственности лиц, которым принадлежит участок или права аренды земельного участка. На семинарах по недвижимости судьями ВАС РФ неоднократно заявлялось, что в настоящее время готовится некий Обзор, в котором будет выражена противоположная позиция т.

Но такая позиция была возможна до введения в действие ЗК РФ, сейчас же она будет ему противоречить. Залог права аренды земельного участка В связи с этим встает большая и практически неразрешимая на данный момент проблема. На практике же таких договоров почти не существует - можно представить себе, насколько "реально" уговорить всех собственников помещений заключить такой договор аренды. А понудить собственников помещений в здании к заключению такого договора нет никаких правовых оснований - заключение договора аренды или приватизация земельного участка является правом, а не обязанностью собственников помещений.

Так что при нежелании хотя бы одного из собственников помещений заключать договор тот из собственников, кто все-таки решит заключать договор аренды земельного участка, не сможет заключить его так, как требуется.

В связи с этим возникла практика заключения договоров с одним из собственников помещений с возможностью присоединения остальных собственников помещенийпри этом в договорах в целях уплаты арендной платы указывается некая "доля в праве аренды" или "доля в арендной плате".

Между тем такой объект аренды не соответствует требованиям, установленным ст.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, установлен ЗК РФ. Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.

Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Заметим, что само Постановление содержит противоречие - в нем указано, что предметом договора является земельный участок, но суд признает договор ничтожной сделкой на том основании, что предметом договора является доля в праве аренды земельного участка.

Как поступать в случае, когда остальные собственники помещений отказываются от заключения договора аренды земельного участка, а один из собственников хочет реализовать свое право на заключение договора аренды, ВАС РФ не земельный участок выделен а договор аренды не оформлен, настаивая на том, что обязательным условием приобретения каждым из них права аренды на землю является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, если предмет договора аренды сформулирован как "земельный участок, относительно которого арендатору установлена доля в праве аренды указанного участка", существует риск признания такого договора аренды и, соответственно, договора ипотеки ничтожной сделкой. Но риск признания договора ипотеки ничтожной сделкой, если ипотека помещений осуществляется без одновременной ипотеки права аренды земельного участка, все-таки выше, поэтому в таких случаях целесообразно принимать в ипотеку право аренды так, как сформулировано в договоре аренды земельного участка.

Если и встроенные, и пристроенные помещения расположены на одном земельном участке и пристроенные помещения не могут быть выделены в самостоятельный объект недвижимости, то земельный участок должен находиться в общей долевой собственности или аренде с множественностью лиц на стороне арендатора.

Если же встроенные помещения расположены на одном земельном участке, а пристроенные - на другом и при этом такие помещения могут быть выделены в качестве самостоятельных объектов недвижимости, то встроенные и пристроенные помещения должны быть зарегистрированы как самостоятельные объекты недвижимости с присвоением каждому из них собственного кадастрового номера, включающего кадастровый номер соответствующего земельного участка.

В соответствии с п. В то же время в соответствии со ст. Налицо противоречие между законом и Кодексом. Нужно ли получать согласие собственника в случае передачи права аренды, если в соответствии с ЗК РФ оно не требуется? Мы считаем, что нормы Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости " являются специальными нормами по отношению к ипотеке права аренды земельного участка, и во избежание риска признания договора ипотеки недействительной сделкой такое согласие нужно получать в любом случае.

Сарбаш высказал мнение, что при залоге прав арендатора при договоре аренды с множественностью лиц на стороне арендатора нужно получать согласие не только собственника земельного участка, но и всех соарендаторов.

Прямо такое требование законодательством не установлено, и, кроме того, оно ограничивало бы права собственника на распоряжение принадлежащим ему объектом недвижимости. Так что мы полагаем, что согласие с множественностью лиц не требуется, и при его отсутствии нет оснований для признания договора ипотеки недействительной сделкой.

Как оформить в собственность?

Право собственности В соответствии со ст. ФАС СЗО, признавая недействительным отказ в регистрации договора ипотеки на том основании, что не может быть предметом ипотеки доля в праве собственности на земельный участок, в том числе под зданием, указал, что правила гл. XI Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости " в данном случае неприменимы, поскольку предмет договора двуедин - недвижимость и земля. При этом суд признал, что в данном случае доля земельного участка не является самостоятельным предметом залога, а лишь функционально обеспечивает закладываемые помещения, в связи с чем вывод суда первой инстанции о необоснованности отказа в регистрации договора залога по основаниям п.

Кроме того, в соответствии с п. N 1535, законодателем была разрешена купля-продажа долей земельных участков, выдел которых в натуре невозможен, что предполагает наличие у собственника права и на залог такой доли. Интересным является здесь вывод о том, что к залогу земельного участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект недвижимости, не применяются нормы гл.

Расторжение договора аренды земельного участка: основания

XI Федерального закона "Об ипотеке залоге недвижимости ", хотя, видимо, суд в данном деле имел в виду, что не применяются нормы ст. Право постоянного бессрочного пользования Часто залогодателю земельный участок принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования.

При обращении взыскания на такое здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник залогодатель недвижимого имущества. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст.

Но после введения в действие ЗК РФ ситуация с правом постоянного бессрочного пользования изменилась. N 137-ФЗ в ред. При продаже зданий, расположенных на земельных участках, предоставленных юридическим лицам за исключением указанных в п. Существует не менее 7!

Частично такая точка зрения уже нашла свое подтверждение в судебной практике, когда покупателю объекта недвижимости было отказано в регистрации за ним права постоянного бессрочного пользования на том основании, что данное лицо в соответствии со ст. Вопрос о недействительности договора купли-продажи в иске не ставился и судом не рассматривался. Тем не менее данное решение подтвердило то, что после введения в действие ЗК РФ к покупателю недвижимости не переходит автоматически право постоянного бессрочного пользования.

Поскольку ипотека недвижимого имущества может привести к отчуждению предмета залога, то при ней должны соблюдаться те же правила, что и при отчуждении имущества. Соответственно, и ипотека такого имущества возможна только после оформления залогодателем права аренды или права собственности на земельный участок под объектом недвижимости. Кроме того, даже если договор ипотеки не будет признан недействительной сделкой, после 1 января 2006 г.

Какова основа составления договора аренды земельного участка?

Но если все-таки закладываются помещения, а право постоянного бессрочного пользования переоформляется не в момент заключения договора ипотеки, а после его заключения, земельный участок выделен а договор аренды не оформлен вопросы: Во-вторых, возникает ли ипотека права аренды в силу закона?

И, в-третьих, может ли быть залогодатель понужден к передаче права аренды в ипотеку? На наш взгляд, вопрос о действительности сделки должен решаться исходя из того, на каком праве залогодатель обладал земельным участком на момент заключения договора ипотеки, а не на момент обращения взыскания.

В связи с этим возникновение у залогодателя после заключения договора ипотеки права аренды земельного участка не влечет недействительности сделки. При этом следует учитывать, что в соответствии со ст. Поскольку ни одним федеральным законом не предусмотрено, что при оформлении залогодателем права аренды земельного участка на это право аренды возникает ипотека, то в данном случае ипотека в силу закона и не возникает.

В договор ипотеки может быть включена обязанность залогодателя переоформить в установленный срок и передать в ипотеку право аренды. Но понудить залогодателя к переоформлению такого права будет весьма проблематично, поскольку судом может быть признано, что у залогодержателя отсутствует право на такое понуждение. Кроме того, подача такого иска может спровоцировать залогодателя на подачу иска о признании договора ипотеки недействительной сделкой. Что же касается понуждения залогодателя к передаче в залог права аренды земельного участка, то С.

Сарбашем была высказана точка зрения, что такое понуждение возможно на основании предварительного договора ипотеки в том числе путем указания данного требования в самом договоре ипотеки. Но, на наш взгляд, конструкция предварительного договора в данном случае неприменима, поскольку в предварительном договоре должны быть указаны все существенные условия основного договора. Когда же условия, на которых будет заключен договор аренды например, условие о размере арендной платынеизвестны, надлежаще описать право аренды, которое будет передано в ипотеку, невозможно.

И, соответственно, нельзя сформулировать и предмет основного договора. В таком случае условие об обязании залогодателя передать в ипотеку право аренды не будет соответствовать требованиям, предъявляемым к предварительным договорам, и, соответственно, не будет являться основанием для понуждения к передаче в ипотеку права аренды.

Права не оформлены Тут возможны различные ситуации. Первая - когда залогодатель является первым собственником объекта недвижимости, не оформившим при постройке земельные отношения, либо приобрел его у такого лица.

Полезно знать:
Совершение сделки купли продажи земельного участка

В этом случае в соответствии со ст. Вторая возможная ситуация - когда залогодатель приобрел объект недвижимости у лица, которому земельный участок принадлежал на праве постоянного бессрочного пользования. Если объект недвижимости приобретен до вступления в силу ЗК РФ, то к залогодателю в соответствии со ст.